In Deutschland werden jährlich ca. 400.000 Immobilien vererbt. Die Erbschaften oder zu Lebzeiten erfolgten Schenkungen von Immobilien umfassen dabei schätzungsweise ein Volumen von 300 bis 400 Milliarden Euro. Fast jede zweite Erbschaft enthält Immobilien.
Hierzu strebt der Gesetzgeber kurz vor Jahresende an, die Berechnung für die Werte der Immobilien zu ändern. Hierdurch kommt es dazu, dass in der steuerlichen Wertberechnung deutlich höhere Werte entstehen als zur jetzigen Zeit. Die geplante Gesetzesänderung soll schon um 01.01.2023 in Kraft treten.
Was verändert sich?
Nach der neuen Regelung wird für die Berechnung der Erbschaftsteuer auch künftig der aktuelle Verkehrswert der Immobilien zugrunde gelegt. Und da die Preise für Immobilien in den letzten Jahren in der Regel deutlich gestiegen sind, wird auch der Verkehrswert in den meisten Fällen jetzt deutlich höher liegen. Das wiederum wirkt sich auf die Erbschaftsteuer (und auch auf die Schenkungsteuer) aus: Sie steigt. Das Jahressteuergesetz 2023 sieht vor, dass die Berechnung der Immobilienwerte geändert wird.
Im Einzelnen soll z.B. Sachwertfaktor geändert werden. Der Sachwertfaktor ist ein Anpassungsfaktor, der im Sachwertverfahren Anwendung findet. Im Sachwertverfahren wird zunächst der vorläufige Sachwert einer Immobilie ermittelt. Dieser wird sodann mit dem Sachwertfaktor multipliziert. Der Sachwertfaktor (auch „Marktanpassungsfaktor“ genannt) gibt an, für wieviel Prozent vom vorläufigen Sachwert die Immobilie unter den ortsspezifischen Marktgegebenheiten durchschnittlich verkauft wird.
Bisher lag der Faktor für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen zwischen 0,5 bis 1,5. Nach der Gesetzesänderung liegt er ab 2023 zwischen 0,8 und 1,8 – eine Anpassung »an das aktuelle Marktniveau«, so die Gesetzesbegründung. Alternativ soll ein Gutachterausschuss den Faktor für die jeweilige Region festlegen. Diese Anhebung beeinflusst den Wert der Immobilie natürlich erheblich – und dadurch auch die Höhe der Erbschaftsteuer. Daneben soll die Modellgröße der Gesamtnutzungsdauer der Immobilie in 2023 grundsätzlich von 70 auf 80 Jahre erhöht werden. Unverändert bleibt, dass die Bewertungen des Finanzamtest überwiegend „vom Tisch aus“ vorgenommen werden, d.h. ohne eine eingehende Besichtigung des Objekts. Bauschäden und Baumängel sowie sonstige Besonderheiten der Immobilie bleiben somit erst einmal unberücksichtigt.
Sind alle Arten von Immobilien von der Geplanten Gesetzesänderung betroffen?
Von der Anpassung des Sachwertfaktors sind grundsätzlich alle Immobilien, deren Wert nach dem Sachwertverfahren berechnet wird, betroffen. Dies wird i.d.R. bei Ein- und Zweifamilienhäusern der Fall sein. Werte von Eigentumswohnungen werden grundsätzlich nach dem Ertragswertverfahren oder dem Vergleichswertverfahren berechnet, sodass sich die geplante Gesetzesänderung hier vermutlich wenig bis gar nicht auswirken wird.
Gestiegene Verkehrswerte und die steuerlichen Freibeträge
Zu versteuern ist stets nur der Betrag, der über dem steuerlichen Freibetrag liegt. Durch die in den letzten Jahren stark gestiegenen Verkehrswerte von Immobilien, sind die vorhandenen Freibeträge jedoch auch schneller ausgeschöpft. In Deutschland gelten zurzeit folgende Freibeträge:
Ehegatten: 500.000 Euro
Kinder: 400.000 Euro
Enkel 200.000 Euro
Eltern / Großeltern: 100.000 Euro
Sonstige Erben: 20.000 Euro
Wie können Sie gegen steuerliche Wertermittlungen vorgehen?
Die Änderungen durch das Jahressteuergesetz basieren auf den in der Vergangenheit stark gestiegenen Preisen von Immobilien. In den letzten Monaten lässt sich jedoch eher eine Stagnation bzw. machen Teilmärkten auch bereits ein Rückgang der Immobilienpreise erkennen. Die statisch ermittelten steuerlichen Werte für die Berechnung der Erbschafts- und Schenkungssteuer müssen also in vielen Fällen nicht den aktuellen Verkehrswerten am entsprechenden Wertermittlungsstichtag entsprechen. Diese Berechnungen des Finanzamtest müssen Sie als Erben jedoch nicht ohne Weiteres akzeptieren. Vielmehr besteht die Möglichkeit, durch ein umfassendes Verkehrswertgutachten eines qualifizierten Sachverständigen (das Finanzamt stellt hier bestimmte Anforderungen bei der Auswahl des Sachverständigen) einen geringen Wert der Immobilie nachzuweisen.
Grundsätzlich empfehlen wir immer die Hinzuziehung eines Steuerberaters.
Sprechen Sie uns an, wir helfen Ihnen gerne weiter.
